- 最大限の節税を考慮し、土地や各種財産の評価を行っています
- 相続税申告の中でも専門性がより発揮される土地の評価についてご紹介します。土地の評価については様々な特例や評価減のポイントがあり、税理士が評価しても、大きく評価額が異なることがあります。
- 磯部不動産鑑定では、実例をもとに、土地の評価を最大限下げることができるように評価を行っております。土地の評価方法一つを例にとってみても、磯部不動産鑑定の申告作業に対する姿勢がお分かり頂けるかと思います。
- 1.机上評価
- 登記簿謄本、公図、測量図、住宅地図、路線価図を元に机上で評価を行います。上記の資料をもとに、土地の形状、概算の相続税評価額、付近の不動産相場や、周辺環境を確認し、把握します。
- また、市区町村のホームページで容積率等の確認も行います。
- グーグルマップやストリートビューで、周辺の様子を観察したりもします。
- 2.役所調査
- 机上評価を受けて、役所に赴き、調査を行います。主に、容積率、建築制限、セットバックの確認や、境界、道路付などを確認します。
- 建築概要書や道路台帳などの資料を請求することもあります。
- （※ 机上評価をうけて、状況次第では現地調査を先に行うこともあります。）
- 3.現地調査
- まず、図面と比較し、間口や奥行きの実測を行います。
- 図面上での距離と実測が異なることはよくあります。そのような場合には、
- 現況の実測で、評価し申告を行う必要があります。
- また周辺環境、土地の形状や状況により減額できる要因がないかどうかの確認を行います。
- 道路付が悪かったり、土地が平地でなかったり、周囲に不動産価値を下落
- させるような施設（騒音のする工場、墓地etc）があったり、高圧線が上空を通っていたりなど、一般的に不動産の価値を下落させる要因がある場合には、相続税評価においても考慮できる可能性が高くなります。
- 4.最終評価
- 上記、①～③の結果を受けて、最終評価を行います。ほんの一例ですが、以下のような事情がある土地は減額が行われやすいです。
- ･広い（500m2以上など）青空駐車場・シャッターガレージ
- ･空地、田畑や２階建以下の住宅・アパート・店舗の敷地など
- ･日の当たらない土地
- ･空中に高圧線が通っている土地
- ･騒音、悪臭等周囲の住環境が悪い
- ･土地に高低差がある
- ･土地の形がいびつになっている
- ･私道にしか面していない・道路に面していない等
- ･土地の中の一部が私道・通路となっている
- ･土壌が汚染されている
- ･建物の建築が難しく、通常の用途には使用できないと見込まれる土地
- ･セットバックが必要な土地
- ･同一敷地内で容積率が異なる
- ※ 机上の評価の段階で、役所調査・現地調査が必要ないと判断した場合には行わないこともあります。
- この他各種財産の評価についても、相続税申告専門のノウハウを駆使し、各種財産の評価をできる
- 限り低くし、相続税の納付額を節税できるよう申告のお手伝いを行っております。
- 税務調査で指摘を受けないために
- 税務調査は、相続税申告全体の約30％に実施されます。そして、驚くべきことに調査が行われた中で約8割について申告漏れが指摘されています。調査で申告漏れを指摘されると本来納めるべき税金のほかに、最高で40％ものペナルティが発生します。当初から申告しておけば払わなくてもよかった余分な税金です。申告漏れを指摘される主な内容は、預貯金の申告漏れです。
- 例えば、以下のようなものも相続財産として申告する必要があります。
- １． 亡くなる直前に引き出した現金
- ２． 過去に相続人の口座に移動させた預金
- ３． 名義は違うけど、実質的に被相続人の財産であったもの
- ４． 生前、配偶者と財布が1つで、名義は違うけど実際はどちらの預金か分からなくなっている場合の配偶者の預金
- 上記のようなものがないかどうか、税理士法人チェスターでは通常、被相続人様の過去約5年分の通帳を拝見させていただき、預金の入出金を調査します。
- そして、調査の結果、相続財産として計上すべきものは計上し、また計上しなくてもよい多額の入出金については予め税務署に対して内容を示すことにより、税務調査で指摘を受けないようにしています。
- 例えば、上記の４のようなケースでは、配偶者名義の預金も相続財産として計上する必要がありますが、全額を計上する必要はありません。配偶者固有の財産部分については、相続財産として計上する必要がないからです。
- 根拠資料が乏しい場合には、そちらの算出は困難になりますが、それでも税務上問題のない範囲で出来る限り節税となるように税理士法人チェスターでは計算させていただいております。
- このように税理士法人チェスターでは、申告書に添付する資料の作成の工夫や税務署への説明書の添付等、できる限り税務調査の対象とならないような、質の高い申告書を作成しております。
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磯部不動産鑑定では、お客様の様々な不動産に関わる問題の解決に向けて、今までの経験と実績があるからこそのプロ目線での総合アドバイスをお約束します。
当社は、日本不動産鑑定協会、宅地建物取引業協会に所属し、不動産鑑定評価基準に準じた不動産鑑定評価および不動産コンサルティング、アドバイザーを主な業務であります。